Investir dans l’immobilier américain grâce à la blockchain et percevoir des intérêts : voilà ce que propose RealT. Il s’agit une plateforme d’investissement immobilier fractionné basé sur Aave, un protocole de finance décentralisé pour prêter et emprunter des cryptomonnaies.
Le concept est le suivant : une société basée aux Etats-Unis, RealToken Inc., achète des propriétés immobilières sur le territoire américain. Elle en transfère ensuite la propriété à des sociétés créées pour l’occasion, sous la forme de LLC (équivalent anglo-saxon des SARL, sociétés à responsabilité limitées, en France). Le capital de ces LLC est ensuite fractionné en tokens, les RealTokens, d’une valeur d’environ 50 USD chacun (en général) pour être vendus aux investisseurs de la plateforme RealT. Ces derniers se retrouvent donc co-propriétaire d’un bien immobilier et perçoivent en conséquence une fraction des revenus générés par cette dernière et ses tokens s’apprécient en parallèle que le bien s’apprécie sur le marché immobilier.
Aujourd’hui RealT ne permet d’investir que dans des propriétés aux États-Unis, la société étant américaine et son business model étant paramétré pour ce marché. Il s’agit néanmoins d’une petite révolution dans l’investissement foncier et d’un cas d’usage bien concret pour les cryptomonnaies.
Bilan de notre évaluation de RealT
Il est important de prendre RealT pour ce que c’est : un moyen innovant et fluide pour investir dans l’immobilier américain par le biais des cryptomonnaies. Ne vous penchez sur la question que si ce marché spécifique vous intéresse.
L’un des aspects les plus intéressants de RealT est toutefois la possibilité d’utiliser ses tokens de co-propriété comme collatéraux pour emprunter des DAI, un stablecoin indexé au cours du dollar. Vous pouvez vous porter acquéreur d’une fraction de propriété immobilière générant des intérêts et utiliser cette fraction de propriété comme garantie pour emprunter de l’argent de manière permissionless, sans intermédiaire et sans tiers validateur.
RealT est donc un projet très intéressant, offrant de bons retours (tant que le marché immobilier américain s’apprécie) et démontrant l’utilité des blockchains et cryptomonnaies.
| Score | |
| Ouverture d’un compte | 4/5 |
| Fonctionnalités & Produits financiers | 5/5 |
| Design & Ergonomie | 3/5 |
| Verdict | 4/5 |
RealT : Ce qu’il faut savoir sur cette entreprise
RealT est lancé en 2019 par les frères Jacobson, Jean-Marc et Rémy, deux magnats francophones de l’immobilier aux États-Unis. Leur objectif est de simplifier l’investissement dans l’immobilier et de le rendre plus accessible, en tirant parti de la technologie blockchain.
RealT est une entreprise à but lucratif et non un projet web3. Cela s’explique et se justifie parfaitement par leur activité : acheter des biens immobilier puis les revendre à des sociétés qu’ils se chargent de former, et ensuite revendre la propriété de ces sociétés (titulaires des bien immobiliers) sous la forme de tokens de gouvernance, les RealTokens.
La plateforme RealT permet de se porter acquéreur de l’une de ces fractions de propriétés immobilières. Vous créez un compte sur la plateforme puis vous pouvez choisir une propriété disponible dans laquelle investir sur un certain nombre de lots. Chaque lot possède son propre prix et sa propre estimation d’intérêts annuels.
La gestion des propriétés est également gérée par la société RealT, qui délègue la tâche de trouver des locataires, de percevoir les loyers, de faire l’entretien des lieux, etc, à des prestataires locaux.
RealT gère mais ne possède pas les propriétés immobilières. La propriété de la société possédant le bien est entièrement vendue aux investisseurs par le biais des RealTokens.
Ouverture d’un compte RealT
L’ouverture d’un compte sur la plateforme RealT est très simple. Il s’agit d’une procédure standard. Comme nous ne sommes pas sur une plateforme web3, vous ne pourrez pas vous connecter avec un wallet tel que Metamask, il vous faudra créer un compte avec email et mot de passe.
Une fois votre compte créé, vos possibilités seront limitées tant que vous n’aurez pas validé votre identité, en renseignant votre adresse de domicile, votre numéro de téléphone, puis en scannant une pièce d’identité et en prenant un selfie avec votre webcam.
Ces mesures sont imposées par l’Union Européenne à toutes les plateformes proposant des services liées aux cryptomonnaies, dans un souci de lutte contre le financement du terrorisme et le blanchiment d’argent.
Une fois votre compte créé, vous aurez accès à la fois au tableau de bord RealT afin de consulter votre portefeuille et d’échanger les cryptomonnaies utilisées sur la plateforme. Vous aurez également accès aux modules d’information, FAQ et autres wikis liés à l’activité de la plateforme. Cela vous permettra de comprendre en détail comment RealT acquière, gère et cède la propriété des biens immobiliers proposés sur la plateforme.
Enfin vous aurez accès aux modules d’achat de propriété tokénisée ainsi qu’au RMM, un protocole conçu sur la plateforme de prêt en cryptomonnaies Aave, qui permet d’utiliser ses RealTokens comme collatéral afin d’emprunter une somme en stablecoins xDai sur la blockchain Gnosis Chain.
Comment investir sur RealT
Une fois votre compte créé, vous pourrez vous porter acquéreur d’un token de propriété via la marketplace RealT. Sur cette page, vous pourrez consulter les lots en vente actuellement, avec le nombre de RealTokens encore disponible pour chacun d’eux, leur prix total à l’achat, leur estimation de revenu annuel incluant le montant annuel de loyer versé par RealToken détenu, et enfin l’utilité du bien accompagné de photographies.
Il faut noter qu’il n’y a pas toujours de propriétés disponibles. Sur la page du marketplace, vous trouverez les annonces de futurs biens, qui seront mis à la vente dans un futur proche. Les RealTokens se vendent très bien et RealT n’a jusque là jamais eu le cas d’un bien dont les tokens ne furent pas vendus en intégralité.
De nouveaux biens sont régulièrement annoncés et mis en vente, l’attente est souvent faible.
Notons aussi qu’il n’est pas possible d’acheter un nombre illimité de RealTokens d’un même bien. Pour diverses raisons, chaque investisseur sera limité à un certain nombre de tokens. Naturellement, chaque investisseur est libre d’investir dans autant de propriétés qu’il le souhaite.
Tous les biens présentés sur la marketplace possèdent leur propre page d’information. On y trouve des informations relatives au bien : son adresse, sa superficie, ses détails de construction, si le bien est présentement loué ou non, etc.
On y trouve aussi des informations pertinentes pour les investisseurs telles que l’allocation de RealTokens, le revenu annuel estimé, le loyer perçu par RealToken par an, les smart contracts sur les deux blockchains utilisées par RealT (Gnosis Chain et Ethereum), etc.
RealT : générer et percevoir des intérêts
Une fois que vous avez acheté un ou plusieurs RealTokens, ces derniers vous donnent droit à un loyer. En tant que propriétaire d’un RealToken, vous devenez co-propriétaire d’une société détenant un bien immobilier, ce qui vous donne donc droit à une portion des revenus générés. Dans le cas d’un bien immobilier : le loyer.
Ce loyer est naturellement versé en cryptomonnaies. RealT vous donne le choix entre deux options :
- perçevoir le loyer en USDC (USD Coin, un stablecoin), soit sur votre wallet Ethereum, soit sur votre wallet Gnosis Chain ;
- réinvestir automatiquement les intérêts perçus dans un nouveau RealToken sur la même propriété.
L’option de réinvestissement automatique n’est disponible que s’il y a des lots disponibles. S’ils n’ont pas tous été vendus ou si d’autres investisseurs mettent leurs lots en vente. Si aucun RealToken pour cette propriété n’est disponible, votre loyer sera alors versé en USDC.
RealT a annoncé vouloir proposer une option de réinvestissement automatique dans d’autres propriétés. Ainsi, vos loyers perçus seront utilisés afin d’investir dans d’autres biens immobiliers.
Enfin, la valeur en dollars de votre RealToken fluctue en fonction du marché immobilier. La valeur du bien se répercute sur la valeur des RealTokens. Si le bien s’apprécie et que le marché monte, votre RealTokens montera lui aussi. Autrement dit, RealT est une plateforme permettant d’investir si vous êtes bullish sur le cours de l’immobilier aux États-Unis. Peut-être même dans un état ou une ville spécifique.
Fonctionnalités & Autres Produits financiers
Une fonctionnalité intéressant des RealTokens est de pouvoir les utiliser comme collatéral afin de contracter un prêt en xDai, un stablecoin basé sur le dollar et circulant sur la Gnosis Chain.
Comment ça marche ? En utilisant le code source d’Aave, la plateforme DeFi mettant en relation les prêteurs et emprunteurs de cryptomonnaies, RealT propose le RMM. Il s’agit d’une plateforme mettant en relation les possesseurs de xDai souhaitant percevoir des intérêts et les possesseurs de RealToken souhaitant emprunter de la crypto.
Si vous possédez des xDai, vous pouvez les mettre à disposition des emprunteurs. Vos fonds sont garantis par le placement en collatéral de titres de propriété immobilière tokenisés, les RealTokens. Il n’y a pas besoin d’intermédiaire ou de tiers, le code informatique suffit à créer le smart contracts. Votre prêt est protégé par le fonctionnement même de la plateforme.
Si vous possédez des RealTokens et que vous avez besoin de liquidité, vous pouvez les mettre en gage et emprunter des xDai, dont la valeur est indexée à celle du dollar. Il s’agit d’une option plus intéressante que de revendre votre token, car sa valeur pourrait s’apprécier et parce qu’il génère des intérêts dans le temps.
Cela évite le cas de figure où vous vendriez par exemple vos 100 RealTokens à 50 USD chacun pour une somme de 50 000 dollars. Une fois votre besoin en liquidité résolu, vous vous retrouvez à nouveau avec 50 000 dollars. Problème : les propriétés dans lesquelles vous aviez investi ont prises de la valeur et leurs RealTokens ne sont même plus disponibles sur le marché. Le RMM évite ce cas de figure et facilite donc la détention de RealTokens.
Design & Ergonomie de la plateforme
La plateforme RealT est facile d’utilisation et vous êtes immédiatement accueilli par un tutoriel et une FAQ. L’objectif est que vous compreniez immédiatement comment naviguer sur les différents modules de la plateforme et comment fonctionne votre investissement.
RealT ne cherche pas à se prétendre pour ce qu’elle n’est pas : tout est sobre et conçu pour obtenir les informations nécessaires et complètes sur les biens immobiliers proposés. De même manière : le RMM, qui sert à collatéraliser ses RealTokens contre un stablecoin USD, bénéficie d’une documentation complète qui s’appuie sur celle de Aave dont elle utilise le code source.
Cette transparence est appréciable, RealT ne dissimule rien sur son fonctionnement, toutes les informations sont disponibles sur le site internet et sont clairement expliquées.
Verdict : Avantages & Inconvénients
RealT est un cas assez unique dans l’industrie des cryptomonnaies et un pionnier dans l’utilisation des blockchains pour fractionner l’investissement dans des biens coûteux et complexes tels que l’immobilier.
Ce pari audacieux est réussi, avec un fonctionnement qui ne fait pas de vague et qui satisfait les clients de la plateforme. Les RealTokens offrent des rendements intéressants (tant que le marché immobilier américain monte) avec un risque potentiellement moins important que certaines cryptos purement spéculaire ou certains protocoles de staking sur la DeFi.
Voici notre verdict sur la plateforme RealT :
Avantages de RealT
- Un cas d’usage concret des blockchains. Fractionner un bien pour en rendre l’investissement et les bénéfices accessibles à tous, rendre plus liquide un marché tel que l’immobilier, voilà les promesses offertes par les cryptomonnaies et que RealT est l’un des premier à mettre en pratique ;
- Le souci de la sobriété, de la transparence et des garanties aux investisseurs. La plateforme est simple et facile d’utilisation. Toute l’information est transparente et facilement disponible. Tout est fait pour que l’investisseur comprenne le fonctionnement de la plateforme et des RealTokens ;
- De bons rendements potentiels. Sur la durée de notre test, les propriétés proposées offraient des rendements intéressants et raisonnables, réalistes. Attention ! Ceci n’est en rien une garantie que les rendements continueront d’être intéressants, ne prenez pas cet article comme un conseil d’investissement.
Inconvénients de RealT
- Un horizon flou pour l’immobilier américain. Nous n’avons pas de boule de crystal mais rien ne garantit qu’une nouvelle crise de défauts ne fasse replonger le marché immobilier américain comme en 2008. Cela affectera forcément la valeur des RealTokens ;
- Pas forcément adapté aux débutants. Mieux vaut comprendre le fonctionnement d’un wallet, d’une blockchain (Ethereum et Gnosis Chain) ainsi que d’un bridge, afin de bien comprendre ce qu’il se passe. Naturellement, si RealT vous intéresse, nous vous encourageons vivement à apprendre en faisant !
F.A.Q
RealT est-elle fiable ?
Oui, RealT est une plateforme fiable. RealT est à la fois le développeur de la plateforme, un investisseur immobilier et le gérant du parc immobilier vendu aux investisseurs en RealTokens. Toute l’équipe est dévoilée publiquement et toutes les mentions légales sont amplement explicitées aux clients de la plateforme.
RealT explique sur sa FAQ que même en cas de faillite de sa part, le système continuerait de fonctionner sans le moindre souci, les sociétés créées pour détenir les propriétés immobilières tokénisés étant totalement séparées de RealT et pouvant être gérées par n’importe quelle société locale, sur décision des investisseurs.
Où est basé RealT ?
RealT est une société enregistrée aux États-Unis et y opérant exclusivement. Son activité, au delà du développement de la plateforme éponyme, est de créer des sociétés pour en faire des véhicules d’investissement immobilier.
Chaque société créée par RealT aux États-Unis se porte acquéreuse de biens immobiliers sur le sol américain. Le capital des sociétés reflète alors la valeur financière du sous-jacent. Ce capital est ensuite tokénisé et mis en vente sur la plateforme RealT sous la forme de RealTokens. Ainsi lorsque vous achetez un RealToken, vous achetez une part d’une de ces sociétés, sous la forme de cryptomonnaie.
Faut-il être citoyen ou résident américain pour investir sur RealT ?
Pas du tout. En fait, pour chaque propriété proposée sur la plateforme RealT, 80% des RealTokens mis en vente sont destinés aux investisseurs en dehors des États-Unis.
Cela pose également la question de la légalité pour un investisseur français d’utiliser cette plateforme. Il est tout à fait légal pour un français d’acquérir et détenir des RealTokens. Aucun pan de la loi américaine ne proscrit la vente de RealTokens aux citoyens français et RealT n’enfreint aucune loi française ou européenne.
D’autant plus que vos RealTokens et leurs intérêts ne sont pas stockés sur la plateforme mais sur votre propre wallet, ce qui change peu de choses pour vous mais beaucoup de choses aux yeux de la loi. Cela signifie que RealT ne détient pas vos actifs pour vous et ne les gère pas à votre place.
Amateur de cryptomonnaies depuis 2019, Adrien connaît tout du monde de la blockchain… sauf la programmation ! Il conseille le board de plusieurs projets web3 et écrit aussi bien des whitepapers que des analyses.